小区公共设施，“东家”“管家”谁当家？

　　编者按：

　　业主要绿地，物业建车位；住户的电梯，广告费归谁；小区的道路，物业不让走……发生在小区里一系列矛盾，让不少业主疑惑，小区到底是业主说了算，还是物业说了算？连日来，记者接到不少读者电话，反映自家小区物业的一些行为破坏了小区内部公共设施的公共性，给业主带来不少困惑和烦恼。记者就此进行了采访。

　　物业公司是受小区委托，在特定范围内为业主提供有偿服务的企业。近年来，城市新建小区数量越来越多，业主们对物业的要求也越来越细致。但由于物业公司服务水准参差不齐，由之产生的矛盾也越来越多。

　　有人说，买房就是买物业。这也不无道理，如果管理小区的物业公司服务不佳，不仅会破坏了物业行业本身为业主服务的基准，还会给业主带来很多糟心的体验。近日，记者接到群众电话，就说到了自家小区物业的一些行为，破坏了小区内部公共设施的公共性，给业主带来不少烦恼。

　　业主有苦要诉

　　家住馆陶县幸福小区的姚先生告诉记者，自家小区的物业公司在更换期间，把小区的公共绿化区用混凝土浇筑硬化成车位，“我们都不知道硬化是怎么上报的，其间也没有任何公示行为，最开始想变成公共车位也算好事，就没有多提，但是后来物业再以每个车位每年租金800元收费租给业主，如果不缴费，业主的车辆都不让进小区。”

　　随后，记者来到该小区现场查看。在走访中，家住该小区的李先生也向记者反映了这一问题。李先生说：“最开始出租车位的时候，业主都不同意，相互之间矛盾重重，物业雇佣保安阻拦业主回家，说小区内维护，业主暂时不让通行，为这个事我们还报过警。今年逐渐降低租车位费，从800元降到600元，再降到300多元，最后停车费也没收成，变成了每户每辆车每年100元的门禁卡收取费用。停车位也没有正规管理，谁先占上了就是谁的位置，那当初铲除绿化还有什么意义？”

　　无独有偶，家住我市兴华街道的刘先生，也遇上了小区内公共设施被占的情况。刘先生表示，小区内规划的道路是双车道，可是消防通道被物业用石头墩子占用，强行变成了单车道，早晚高峰的时候，小区内车辆多，单车道无法满足居民行车要求，“早晚高峰，小区内车辆根本没法通行，拐弯的地方只能一次通行一辆车，双向会车怎么办啊，一堵就是一串，连倒车的空间都没有。”

　　同时，刘先生还告诉记者，小区内的电梯里张贴了很多广告，“一个电梯间里有六个广告，我们也不是不理解，但是张贴广告从来没给业主公示过，我们也不知道这部分收益都花到哪里了，公摊面积内的经营方式难道不需要经过业主大会或者小区过半业主同意的吗？为这个事我们也找过物业，但是最终也不了了之。”

　　物业有话要说

　　公共设施的使用物业说了算吗？带着这个问题，记者联系了相关小区的物业公司，但始终未能联系上主管幸福小区的蓝祥物业公司，好在我们同兴华街道物业管理公司的负责人取得联系，并就居民反映的问题进行询问。

　　该负责人告诉记者，小区内规划道路放置石墩实际上是一个无奈的选择，“小区内人多车多，我们也想让居民顺利通行，可是消防通道的首要职责是保证消防、救护车辆能够顺利进入，但是小区内停车位实在太少了，有些车辆在消防通道上停靠，还因为这件事，耽误过消防工作。”

　　该负责人向记者展示了相关记录，“去年7月份的时候，小区内有一次失火，消防车被卡在消防通道前过不去，我们联系了堵住道路的车辆，却被对方当场回绝，后来消防员还是跑步进入的。这之后，我们就把消防通道用石墩占上一部分，保证下次有应急车辆进入的时候，移开墩子就能进入，但实际上因为这种事耽误了居民正常出行，我们也感到很抱歉，可是我们也没什么特别好的解决办法。”

　　而针对小区内张贴广告的事宜，他们则表示，这件事是本身工作的疏忽，广告位张贴的确没有征得业主同意。

　　听听法条怎么讲

　　严格来说，利用小区公共设施做买卖的行为，都有违法之嫌。《物权法》明确规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”，“业主对专有部分以外的共同部分的权利包括两部分内容，即共有和共同管理的权利”。最高人民法院则在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中进一步明确了“共有部分”，即建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。

　　根据刚问世的《民法典》，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　如何化解？不妨看看别人家的小区

　　11月14日，河南省郑州市某小区内业主排近百米长队领取福利，该小区业主委员会将部分公共收益110000元购买商品作为福利发放给小区业主，获得全体业主点赞。

　　该小区本次发放福利的资金主要来源于小区公共区域的收益，包括公共部分广告收益和公共停车位的租金。小区居民凭借房产证和户主身份证就能领取价值109元（含5升葵花籽油、十斤面粉和十斤大米）的福利大礼包。

　　记者手记

　　物业和业主之间，本应如一家人一般和睦相处，但目前来看，记者的确发现双方之间矛盾重重。但矛盾是可以调和的，问题是可以解决的，希望业主和物业之间能够达成一致，和睦共处。在《民法典》即将实施之际，双方都需要各尽自己的职责，构建和谐小区及幸福家园。

　　邯报融媒体记者 王安 文/影