贷款利率“换锚”LPR，对市场影响几何

　　前不久，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。对于房贷利率“换锚”，市场似乎并没有引起太大反应。在记者走访济南的几处楼盘后发现，无论是购房者还是开发商都对此产生的影响表示可以忽略。

贷款利率正式换锚LPR

　　据了解，9月20日，央行第二期LPR定价出炉，一年期LPR为4.2%，五年期LPR4.85%，相比银行贷款基准利率，一年期4.35%，1-5年4.75%，五年及以上4.9%，相差不是很大。在执行层面，济南市各家银行对新定价基准后的利率基本在LPR上浮10%到20%之间，即执行利率在5.4到5.8之间。相比之前按基准利率计算的利率差距也未显现。

　　一位从事研究房地产行业多年的业内人士表示，目前,LPR定价机制刚刚实行，市场反应较为平淡，对企业影响比较有限。但随着新定价机制的推行，定价更加灵活、波动更频繁的LPR机制，将会引导消费者更加关注市场利率的变动，市场销量随利率变化波动的现象会更加明显。地产企业研判利率走势，调节销售节奏的工作将会更加重要。

　　相较于银行和房地产行业的沉着冷静，资本市场似乎有些不淡定，自宣布10月8日开始“换锚”LPR后，A股市场房地产板块持续走强。截至10月14日收盘，房地产板块整体上涨5.8%，保利地产、大悦城等龙头更是开启强力拉升模式。对此，国信证券分析师陈战表示，近期地产板块强于市场，与房贷利率新定价机制正式落地虽有一定关系，但更多的是地产板块整体估值处于历史低分位，今年以来涨幅较小，有一定估值修复的空间。

房地产板块表现强势

　　从全球环境来看，不管是美国、欧盟、澳大利亚等发达国家，还是印度等发展中国家，都掀起了降息潮。陈战认为，降息不会像过去那样降低存贷款基准利率，现在很少用这个工具，现在主要是通过央行公开市场操作的方式，比如MLF等工具来降低LPR（贷款基础利率）。

　　房地产行业呈现强者恒强，去杠杆倒逼企业转型升级

　　近年来，在国家对房地产进行调控的大环境下，今年房地产市场整体表现出较为稳健，“去杠杆”过程使行业内部进一步趋于重组整合。

　　根据国家统计局发布的数据，2019年上半年全国房地产开发投资同比增长10.9%，房屋新开工面积同比增长10.1%，房地产开发企业房屋施工面积同比8.8%。2019年上半年商品房销售面积同比下降1.8%，商品房销售额同比增长5.6%，商品房待售面积下降9%。房地产投资规模继续保持平稳增长。商品房销售量略有下降，商品房待售面积逐步回落。

　　从行业来看，根据中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，各大地产集团加强了上下游产业链及横向产品线布局的重组整合。以品牌、品质、服务来吸引消费者，提高市场占有率。弱化了“高周转”、“抢地王”等片面追求高周转率、高毛利率的运作模式。房地产市场的市场竞争进入深水区，头部地产商与二三线地产品牌的差距逐步拉大，头部地产集团之间的竞争愈加激烈。

　　根据公开市场报道，2月，融创中国以125亿元的代价，将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下;4月，融创中国用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。7月16日，新湖中宝公告称，公司向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益;分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权;平价转让本公司对上述公司的全部债权。本次交易的交易价款为67.04亿元。

　　6月8日，粤泰股份宣布与世茂房地产签署了五份项目转让协议，加上6月5日出售的两个项目，粤泰股份一共出售了七个项目的股权予世茂，收购金额超过了70亿元。据不完全统计，世茂上半年已经完成了200亿元规模的并购，收购项目超过20个，列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

　　除此之外，房地产行业正在经历整体的“降杠杆”过程。2019年5月17号，银保监会下发“23号文”，对地产信托等融资行为进行了进一步规范。6月13日，国家发改委发布通知，所有企业发行外债，需向国家发改委申请备案登记，进一步收紧了企业发行外债的管理。并于7月9日进一步发文要求“房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。政策的收紧，倒逼地产企业转变经营思路，转换操盘模式，降低负债规模，提升自有资本比例，防范债务风险。

行业渐趋重组整合

　　该业内人士认为，随着这轮行业降杠杆的推进，地产企业将出现分化，资本充足率较低、抗风险能力较弱的部分地产企业将逐步退出市场，而财务状况稳健、资本较为充足的企业则会获得进一步发展的空间。