0310-3111082
3047798688@qq.com
中原新闻网邯郸讯（记者李辉）目前正值房地产“金九银十”的销售黄金期，10月8日实施的LPR（贷款市场报价利率）房贷新政自然成为人们关注的热点。“什么是LPR？”“新政实施后，我还款的金额有变化吗？”“新政执行后，对新的购房者来说有没有好处？”……日前，就人们最为关心的问题，记者采访了邯郸市几家银行。
新版房贷利率更加市场化
就目前来看，多数购房者会采用公积金贷款和商业贷款，可以说，房贷利率的变化关系到千家万户。
“此次公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，新政主要针对的是个人住房贷款、个人商业用房贷款。”建行邯郸分行住房金融业务部副总经理陈彬表示。
根据央行此前发布的公告，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
在新政中，“LPR”成为关键词。
其实，“LPR”就是货币市场报价利率。它是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。“过去，个人住房贷款以央行公布的贷款基准利率上浮多少个百分点执行，今后LPR将取代央行公布的贷款基准利率，成为贷款利率定价的主要参考基准。”陈彬称，“一直以来，贷款基准利率由人民银行不定期调整并公布。自2015年以后，贷款基准利率就没有变化。此次新政实施后，LPR每个月都有变化，但变化不会大，与以往差别不大。”
据介绍，LPR共有18家报价行，自10月8日起，每月20日（遇节假日顺延）9时前，LPR报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布。”
据了解，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。LPR信息会定期发布在全国银行间同业拆借中心和人民银行网站上。
相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。据人民银行邯郸分行相关负责人表示，新版房贷利率更加市场化，各地的首套、二套加点下限可能会有所差异。每个银行会根据风险防控情况，以及个人信用风险等因素制定价格，未来每个人最后确定的房贷利率加点幅度可能都会不一样，这也体现因城施策的原则。
“新老划断”是新贷的特点
决定个人还款额，贷款利率是最重要的。一般来说，房贷多在5年至30年之间，因此，许多还在还款期的客户十分关心自己未来要执行的还款利率。对此疑问，邯郸多家银行都表示，从目前已经公布LPR加点利率的地区看，利率前后变化并不大，主要是计算方式有变化。
“老客户不会受到影响。”工行邯郸分行个贷业务部副经理徐竹英解释称。据介绍，“新老划断”是此次利率改革中的一个特点，10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。10月8日起，新发放个人住房贷款采用LPR定价方式，具体以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。日前，工行首套个人入住房贷款LPR执行标准比照基准利率上浮15％，实际执行利率为5.635％，与原执行利率保持不变。
对于新老个人住房贷款定价方式有何不同？各家银行也不尽相同。建行邯郸分行的工作人员表示，基准利率定价以人行公布的基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率；LPR定价以贷款市场报价利率为定价基准加点计算借款人的实际支付利率。例如：在基准利率定价的方式下，一笔期限为20年的个人住房贷款，经借贷双方协商，确定贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，当前5年期以上基准利率为4.9%，借款人实际支付利率为5.39%（4.9%*（1+10%）=5.39%）。在LPR定价的方式下，同样的一笔个人住房贷款，经借贷双方协商，确定在LPR基础上加55个基点（即0.55%），目前5年期以上LPR为4.85%，借款人实际支付利率为5.40%（4.85%+0.55%=5.40%）。
建行邯郸分行的工作人员为记者算了一笔账。以邯郸为例，首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点。按照最新的5年期LPR4.85%来计算，首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。这一水平，与此前的“老办法”水平基本相当。此前，邯郸市首套房贷利率普遍在基准利率的基础上上浮10%，二套上浮20%。以4.9%的贷款基准利率计算，上浮10%为5.39%，上浮20%为5.88%。据测算，以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元；若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。
对于每月调整LPR利率，个人还款额是不是也会每个月调整的疑问，各个银行都表示“不会”，个人住房贷款的重定价周期一般为1年，也就是说，房贷利率一般按年为单位调整变化。
市民陈先生前段时间在建行邯郸分行已经按基准利率定价申请了个人住房贷款，现在还未放款，现在还可以改为LPR利率吗？建行邯郸分行相关工作人员表示，原则上如果陈先生的贷款还未审批、未与建行签订借款合同，可以与经办机构协商重新申请，但具体以陈先生贷款经办机构确认的结果为准。
对于客户已按基准利率定价的房贷已经审批通过、且送抵押，还未放款，想重新申请LPR，则需要咨询经办机构，一般来说，应按合同约定执行，并不用再次申请LPR。客户的贷款已经发放，存量房贷的利率仍按原合同约定执行。
个人可选择的方式更多
新政对于百姓来说，可供选择的机会更加灵活。比如，客户个人的信贷条件、还款能力、贷款时间、选择利率调整周期，以及各银行之间的优惠等差异都会成为客户选择贷款的因素。
“以前客户重定价周期是每年1月1日或是放款日，现在新发放个人住房贷款的利率调整周期可供选择的机会更多一些。”建行邯郸分行住房金融业务部副总经理陈彬表示。新发放个人住房贷款的利率调整周期一般为1年，利率调整日期一般为“于调整年的1月1日调整”或“于起息日在调整年的对月对日调整”，也就是说，客户可以选择1年或2年，甚至更长时间进行调整。具体要看客户在借款合同中约定的利率调整周期和日期。
在实际执行中，个人住房贷款利率将按照合同约定的重定价周期，以重定价日前一个工作日相应期限的LPR为新的定价基准进行定价，由于个人无法准确预测利率的数值，一般来说，个人住房贷款的重定价周期多为1年。例如：一笔20年期的个人住房贷款，约定的加点数值为20个基点，参考的基准为起息日前一个工作日或重定价日前一个工作日的5年期以上LPR，重定价日为每年的1月1日，若贷款在2019年10月26日发放，起息日前一个工作日的LPR为4.95%，则在10月26日至12月31日期间，贷款实际执行利率为5.15%（4.95%+0.2%=5.15%）；若2019年12月20日5年期以上LPR为4.90%，则2020年1月1日的贷款实际执行利率为5.10%（4.90%+0.2%=5.10%）。
新政实施后，人们选择的机会多，差别也会有。陈彬举例说，甲、乙两人同时申请贷款，甲方10月20日贷款发放，乙方10月21日贷款发放，由于每月20日调整LPR利率，因此，两个人还款利率就不会相同，甲方要执行9月份的LPR利率，乙方则执行10月份的LPR利率。
新政中，除了每家银行可自行确定房贷利率外，客户也可以在签订合同时，根据自身情况灵活确定自己是否选择固定利率或浮动利率的利率，或是LPR利率，一旦签订，将按合同执行。
在实际操作中，选择哪家银行也很重要。因为除了各银行定价所参考的LPR相同外，各家银行还会根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值，因此可能会有所差异，在不同银行申请的LPR利率会有所不同。
“虽然各银行LPR利率具体加点数值不同，但也不相差多少。”陈彬说，对新发放个人住房贷款，贷款行首先会确定区域差别化信贷政策规定的加点下限，再综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素，由借贷双方协商，确定每笔贷款的具体加点数值。例如：一笔首套房的个人住房贷款加点下限为加30个基点，由借贷双方协商一致在加点下限的基础上加40个基点，则总的加点数值为在相应期限LPR基础上加70个基点。即使是优质客户，优惠最低不会低于人民银行所规定的首套加点下限。
今年买房贷款呈增长态势
对于现在是不是应尽快买房？一些购住房者显得很淡定。齐先生认为，房贷利率可能在短期内略有上升，但这种上升的幅度在短期内可以说非常小。
恰巧的是，目前正值楼市传统的“金九银十”阶段，邯郸房地产市场的表现有所升温。据建行邯郸分行统计数据显示，今年以来，截止到10月10日，全市近8000户居民申请建行邯郸分行的人个住房贷款业务，而去年同期有近6000户申请个人房贷业务。而工行邯郸分行的统计数字也大体相同，都是呈增长态势。
与此同时，房企继续加快了入市的步伐，在“金九银十”的浪潮下，全市供应量及成交量均稳步上升，预计10月份楼市将持续保持稳中有增的趋势。
据中国证券报，从一线城市的情况来看，尽管国庆期间人气不旺，但地产商和销售中介机构仍通过一系列活动积极“蓄客”，全力冲刺四季度。房企人士表示，目前邯郸的房项目中，除个别项目外，不少项目都能有折扣优惠，在四季度冲全年销量的压力下，房价还会有一定优惠。
