买房后遇房内老人拒绝搬离，法院为何判业主无法享有居住权

　　浙江嘉兴的顾某购买二手房过户后，因房内原房东费某的父母拒绝搬离，起诉前房东赵某要求立即交付该房产，并支付相应违约金，却被法院驳回全部诉讼请求。

　　澎湃新闻（www.thepaper.cn）5月30日从嘉兴南湖区法院获悉，因法律优先保护两位老人在该房屋上早已建立的居住权益，法院判决业主顾某无法享有该房屋的居住权益，两位老人有权拒绝腾退。

　　一审判决后，顾某不服提起上诉，近日二审法院维持原判。

　　1998年，费大爷和他的女儿共同出资买下涉事房屋，费大爷出资三分之二，其女费某出资三分之一，房屋登记在费某名下，2008年3月，双方签署协议，约定两位老人任一方健在都有权居住在该房屋内，也不能擅自将该房屋出售。2019年5月，费某未经父母同意，将该房屋售予赵某，赵某购房时即知情屋内有老人长期居住，同意费某返租，并按照费大爷夫妇继续占有的状态完成了房屋的交付。2021年4月，赵某又将房子卖给顾某，顾某面临“买了房却拿不到房”的尴尬，就起诉前房东赵某要求立即交付房屋并支付相应违约金。交易时，顾某也获知房屋内有人居住，但未前往房屋内查看，只听信费某能到期腾退一面之词，就与赵某签订了《房屋转让合同》。

　　法官认为，费某擅自处分房产的行为，侵害了父母对房屋的居住权益，构成了违约。而买房人顾某与赵某的买卖合同，以及赵某与费某之间的租赁合同虽合法有效，但赵某与顾某的合同未尽足够的注意义务，购买了所有权受限的房屋。按照法律优先保护早已建立在该房屋上的居住权益，顾某不能实际占有使用该房屋。但是在合同无法继续履行的情况下，顾某可以通过解除合同、赔偿损失等方式寻求救济。

　　案件审理过程中，承办法官曾征求费大爷夫妇的意见，费大爷坚持要求继续维持现有的住房状况，不同意搬离。法院审理后认为，案涉房屋是费大爷夫妇的唯一住所，两位老人对于房屋享有基本居住权益，此权益属于人身性权益的范畴，应优于财产性权益予以保护。且两位老人已年过八旬，若判决腾退会对其基本生活权益带来较大影响，因此有权拒绝腾退。

　　法官表示，“老有所居”是法院运用审判职能保障民生的重要议题。《民法典》专门规定居住权制度，将居住权作为一种新型的用益物权。本案判决从保护弱势群体的权益出发，充分发挥了居住权扶弱、施惠的社会保障功能。